第三集 四條路一次看懂
影片逐字稿（自動語音轉錄）
以下為自動語音轉錄，可能有錯字，內容以原始影片為準。
所以要跟大家提到住到老屋怎麼辦有四個大的策略，第一個當然就是我剛說如果你沒有辦法都更之前你就做延售，延售包括說方便性的增加的設施譬如說電梯，還有公安性安全性的結構的修繕外牆的補強，這些市政府現在都可以提出一些幫忙，然後另外三條路其實就是重建，第一個就是大家常聽到的都更，那它可能針對就是所謂的狀況單純的老屋，它沒有其他的問題，就是屋子很老了，需要更新了，這個就是所謂的都更，那再來大家常聽到的就是海沙屋，海沙屋的話，其實台北市並不是到處都有海沙屋
主要海沙屋集中範圍，還是比較內湖南港士林，為什麼？因為這些區域是民國七十幾年的時候快速開發的區域，那個年代就是開始有一些不肖的建商，因為建築業開始蓬勃發展，可能那個時候水泥不夠或水泥價格過高，就會有一些不肖的廠商把海沙摻到水泥裡面，造成建築物大家常聽到的高氯離子，就是氯離子的含量過高，那是產生一些鋼筋的鏽蝕啦，或者是這個結構的受損等等，這個就是海沙屋，那再來就是危老重建，那接下來我們到底要走哪一條路，有幾個指標讓大家看一下，第一個你先看看家裡的安全狀況
是不是海沙屋，外牆有沒有剝落，有沒有結構性的問題，然後家裡是不是有已經有裂縫，有樑柱變形，這個就是安全性，安全會有問題的，那當然我們市政府會希望更加列為改建的前半段，再來看到我們住的房子的功能性，我們這個老舊房子裡面有沒有電梯，其實台北市有蠻多三四十年的華夏，它是有電梯的，可是一般五六層樓的公寓它就沒有電梯，造成很多長輩住在四樓五樓的長輩，他會告訴我們說他跟坐牢沒有什麼兩樣，因為他很難出入，對於他來說生活就是被關在家裡，所以功能性是不是不足了
有沒有電梯，還有有一些老舊房子，他已經數十年電線管線水管這些都沒有更新，所以他也產生了有一些就是公安的問題，還有水管漏水的問題，就是影響到房子的功能性，這就公共管線有沒有老舊的問題，再來無障礙空間的不足，其實早期的建築物也沒有特別去著重在，無障礙設施的這個要求，所以其實老舊公寓它沒有電梯，本身就是一個有障礙的建築物了，所以無障礙設施的不足，然後屋頂有一些漏水的狀況，壁崖的狀況，這些都是有的是可以修的，有的是可以增加的，所以在還沒有都更之前
如果功能性是可以補強的話，那我們就可以走老屋延壽的這一條路去走，那再來就是你要去快速判斷，就是房子已經危險了，剛剛我說的如果你安全性已經有問題了，那這個就無庸置疑了，這個你去修也沒有意義了，就是要盡快看看怎麼走，圍牢、都更、海沙屋這三種方式，看有沒有辦法盡快的進行改建跟重建，那再來就是剛剛我說的，他的結構可能是穩的，他就單純老了，但是他很多功能不足，剛剛說的啦，管線、電梯、外牆、漏水等等的問題，那這個時候就可以考慮，去看看市府有哪一些補助的方案
然後住戶之間彼此有一些共識，自己住戶出一點，然後市政府的補助出一點，然後可以把自己的原本的這個老屋，進行安全性跟舒適性的這個改善，這個就是我們去快速判斷，你要走哪一條路，改建的路呢，就不要修了，你也修不起來了，這就結構性的，已經出現結構性的問題了，或者是其實我們結構是穩的，安全性還好，但是功能跟舒適度真的很不好，那這時候在還沒有人來談都更之前，我們還是要想辦法讓自己住的比較安全舒適一點，然後至於都更要走哪一些方法，你還要看你自己基地的狀況
如果我們是戶數比較少，然後基地比較小，產權單純，然後又全部的住戶都同意的時候，這時候如果你要快的話，你可以走危老，危老重建這一條路，它的行政程序比較快，但是它的門檻就是要百分之百同意，那我實務上在內湖南港遇到幾個這個危老重建的案例，成功的案例，常常都有可能就是這一棟，可能就是一家人或者是家族的，大家都有共識，那就我們自己的基地就危老重建，那這個部分你也可以評估一下自己家裡的狀況，那再來如果說你們這個就是我們比較傳統的，是公寓型的，戶數比較多
基地比較大，產權比較複雜，那這時候就要走都更，為什麼，因為它戶數多，基地大，其實你就很難得到百分之百的同意了，那都更它其實有一個門檻，只要達到一定比例的所有權人同意，它就可以進行都更了，不用到百分之百，大家要知道百分之百是一個非常難的一個門檻，就是一戶都不能不同意，所以這種狀況的話，我們就可以嘗試走都更，都更可以排除掉，當有少數丁值戶的時候，那我們還是可以強制的去推動都更，所以你就快速判斷說自己家裡到底是什麼狀況，還能住、不能住、還能住可以修哪一些
不能住我們可以走哪一條路去重建，所以這就是最後我要講的結論，就是安全有沒有問題你就走重建，然後功能不夠用你就走老無延壽，修善補強然後增加一些公共設施，好那剛剛講的四條路，再跟大家簡單再摘要的介紹一遍，第一個危老它是程序最快的，就是根據自己的小基地，然後百分之百同意，所以它同意門檻要百分之百，那它的特色就是它的程序很快，有時候一年兩年就OK了，相較於都更漫長的這個歲月，這個危老最重要的只有一個，就是說服所有權人同意，它最長的時間在花在說服住戶的同意
但行政程序是相對於簡短的，那一樣現在危老一樣有提供一些融獎跟稅賦的減免，本來危老條例的落日條款是今年，但是因為市場有龐大的需求的情況之下，現在行政院已經開始展開修法，然後會讓這個危老條例變成一個常態性的法律，所以大家不要怕，有在談危老的還是可以繼續談下去，未來的誘因只會更好而已，那可是當然我們還是希望的是比較整體規劃大基地的，那這就是所謂的都更，大基地戶數多，但它的同意門檻就不需要到百分之百，有的基地的狀況是75%就可以了，有的基地要到百分之八十
看不同的基地狀況，但是都更走的時間就比較長，第一個它花在因為它戶數多基地大，所以你要取得授權人的同意，本身就是一個漫長的歲月，那第二個就是送到市政府來，不管是事業概要的審查，事業計畫的審查，最後整個全域分配的審查，其實這個過程是漫長的，那漫長第一個當然是市政府的人力不足的原因，所以我一直在呼籲蔣萬安市長，現在我們叫都更處、都市更新處，是在都發局下面，從這個四年前我就一直呼籲，應該把都更處變成是都更局，從處拉高位階到局，專門一個局的人，在幫台北市的都更案去進行程序的審查
我認為這樣才有可能快，否則的話都更的整合過程已經夠漫長了，結果審查過程再漫長 10年加5年，這樣搞下來我房子本來已經40年了，變成超過半個世紀了，我覺得對於住戶來說真的太辛苦了，再來就是海沙屋，我剛剛講了海沙屋就是高麗離子，就是當年在，它的屋齡不一定老，它屋齡不一定老，很多海砂屋其實是民國七十幾年代的產物，所以它可能三四十年而已，但是它有結構性的問題，因為它的濾離子含量過高，這會侵蝕這個建築物的結構，所以海砂屋也在我們鼓勵範圍，不是因為它老
而是因為它有公安問題，那這海砂屋的這個改建，其實現在就有很多方案，包括說公辦都跟575，那公辦都跟575就是，如果你這是海砂屋，然後你用所有權益，只要有一半同意的話，其實公辦都更市府的力量就可以介入，把它變成化設為公辦都更的範圍，由市府來負責招商，像之前蔣萬安市長親自主持的一個簽約典禮，康樂街那個個案就是走575專案，那它的容積獎勵最高最高可以拿到一倍，整整的一倍就是225再加225，那為什麼因為他同時拿到三項獎勵，如果光是海莎的獎勵是30%
那如果海莎加都更加這個防災型，可以達到100%，上限就是100%，就翻倍，那這是海莎屋，那內湖最近幾年，坦白說我們的都更過程是蓬勃的，都更案是很是蓬勃的，是相較於其他區是比較多的，原因就是因為內湖很多房子是海莎屋，所以他比一般松山大安的這個老屋都更，又多了一個海莎獎勵，那所以如果你是建商的話，獎勵容積越多，當然未來分回的就越多，越有這個誘因，所以很多實施者都往內湖南港，或是專門針對海沙屋去談，那當然因為他有公安的迫切性危機，我們也樂見，可是問題是這樣子變成一種市場的淘汰
老屋就更難督耕了，因為實施者專門挑海沙屋督耕，因為海沙屋的這個獎勵比較高，這其實這也不是我們樂見的，所以我也一直在提醒市政府這個不公平的狀況，那第四條路就是我剛剛說的老宅延壽，你不拆你暫時沒辦法改建，或者是住戶覺得我這邊都房子結構都是穩定的，那可是你總是要先修吧，讓自己住得比較舒服一點，那這個門檻也是要全部的住戶都同意，包括說電梯、外牆補助、修繕補助，其實修繕補助可以到蠻高的比例，所以我覺得如果說我們這個社區，我們這棟公寓是符合這個老宅延壽的
不要放棄自己的這個權利，但是實務上常常發生的就是，一樓的人他不願意偵測電梯，他覺得第一個電梯會站到他的位置，因為這一個偵測電梯都不是在原本的這個公寓裡面，一定是外加的，從外牆去附掛，那一樓就覺得說，你在我的門口外面多了一個，這個電梯廳的這個設備他不要，第二他不願意出錢，他覺得說我又用不到電梯，我幹嘛一直去分攤這個經費，所以這個老宅延壽增設電梯，實務上就常常面臨的就是一樓的反對，那其他住戶有時候就會有點讓利，就是告訴一樓說好那沒關係，你不用出錢
那未來因為電梯有增加所有權的坪數，這個坪數你也可以分，那未來都更以後你的評數就會多一點，然後你不用出這個電梯的錢，用來換取一樓的同意，但因為這個部分就是屬於住戶之間的失權，所以我們市政府沒有辦法公權力去強制一樓，說你一定要配合，所以未來說這個偵測電梯的門檻，是不是要達到百分之百這件事情，我覺得市府跟議會是可以再做考量，因為對於事不關己的人，你要求他同意，這本身就是一個利益衝突的事情，所以我覺得是不是一定要一樓的同意，我覺得這件事情未來議會跟市府
可以比較大刀闊斧去思考這個問題